Gedwongen mede-eigendom is één van de vormen van mede-eigendom naast vrijwillige mede-eigendom en toevallige-mede-eigendom.
Het appartementsrecht is het belangrijkste voorbeeld van gedwongen mede-eigendom.
Gedwongen mede-eigendom ontstaat op twee manieren: enerzijds door de wet, anderzijds door de wil van de partijen. De essentie van gedwongen mede-eigendom is dat de mede-eigenaars de verdeling niet kunnen vragen. Het gaat dus over onverdeelde onroerende goederen wiens bestemming het gemeenschappelijk gebruik is van tot verschillende eigenaars behorende erven (privatieve kavels). Een goed voorbeeld is de lift of de gang in een appartementsgebouw.
Dit aandeel in de onverdeelde roerende goederen volgt altijd de privatieve kavel. Dit wil zeggen dat de twee onafscheidbaar zijn en niet gesplitst kunnen worden. Ook kan dit aandeel niet apart in beslag worden genomen, apart worden verkocht of met zakelijke rechten worden bezwaard tenzij samen met de privatieve kavel.
Aan deze mede-eigendom zijn natuurlijk bepaalde lasten verbonden. Te denken valt aan kosten van herstellingen, renovatie en onderhoud. Deze kosten moeten verdeeld worden evenredig met de respectieve waarde van elk privatief kavel. Het is echter mogelijk dat de mede-eigenaars beslissen om de kosten te verdelen op basis van het nut dat de gemeenschappelijke delen en de daaraan verbonden diensten hebben voor elke privatieve kavel. Zo zullen de kavels op de benedenverdieping in een appartementsgebouw mogelijkerwijs minder bijdragen aan het onderhoud van de lift.
Gemene afscheiding
Dit is een vorm van mede-eigendom die vaak voorkomt maar waar de meeste mensen niet meteen aan denken. De regels rond de gemene muur zijn opgenomen in de regelgeving omtrent de erfdienstbaarheden. Toch betreft het hier een vorm van gedwongen mede-eigendom. De regels over de gemene muur zijn te vinden in art. 653 tot 665 van het Burgerlijk Wetboek.
Een ander voorbeeld is de gemene gracht. Alle grachten tussen twee erven worden vermoed gemeenschappelijk te zijn, indien er geen titel of teken is van het tegendeel (art. 666an het Burgerlijk Wetboek).
Ook een haag tussen twee erven wordt geacht gemeen te zijn, hetzij slechts een ervan afgesloten is of tenzij het tegendeel blijkt uit een titel of voldoende bezit (art. 32 Veldwetboek)
Appartementsrecht
Dit is waar de meeste mensen aan denken als ze het woord mede-eigendom horen. Het appartementsrecht wordt geregeld in de artikelen 577-2 tot 577-17 van het Burgerlijk wetboek.
In het appartementsrecht wordt er onderscheid gemaakt tussen twee soorten van eigendom:
De private eigendom: Dit zijn de gedeeltes van het gebouw die privatief zijn, zoals het appartement en vaak ook een garagebox, parkeerplaats of opslagplek in de kelder. De mede-eigenaar kan hier vrij over beschikken. Dit wordt doorgaans de privatieve kavel genoemd.
De gemene delen: deze zijn. zoals de naam het zegt, gemeen zijn voor alle mede-eigenaars. Dit zijn de gangen, de traphal, de liften,… Ook de grond waarop het appartementsgebouw is gebouwd is gemeen.
Voor een appartementsgebouw worden er bij authentieke akte een basisakte en reglement van mede-eigendom opgesteld. Hier wordt onder andere de verdeling tussen privatief en gemeen nauwkeurig omschreven. Deze twee documenten noemen we de statuten van het gebouw.