Indien u eigenaar bent van een appartement bent heeft u ongetwijfeld te maken met de basisakte van uw appartementsgebouw. Aangezien de basisakte buitengewoon belangrijk is en een enorme impact heeft op uw eigendom en de waarde ervan, leggen wij in detail uit wat u ervan moet weten.

Samen met het reglement van mede-eigendom vormt de basisakte de statuten van het gebouw.

Inhoud van de basisakte

De basisakte moet het volgende bevatten:

• de beschrijving van het onroerend geheel,
• de beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke delen,
• de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden.

Het belangrijkste doel van de basisakte is in detail beschrijven wat precies de gemeenschappelijke en de privatieve delen zijn. Zo kunnen hier later ook geen misverstanden over bestaan. Een voorbeeld van een gemeenschappelijk of gemeen deel is de hal of de lift. Een voorbeeld van een privatief deel is het appartement zelf, een opslagplaats of een garagebox. Een typisch probleemgeval is het voortuintje bij een appartement op de benedenverdieping. Is dit een privatieve kavel of dit gemeenschappelijk? Dit heeft immers een impact op de kostenverdeling voor het tuinonderhoud en wat de bewoners op de benedenverdieping mogen doen met deze voortuin. De basisakte regelt dus de eigendomsrechten van de mede-eigenaars. De basisakte moet voor een notaris verleed worden. Het is dus een notariële akte.

Elke privatieve kavel (dus elke mede-eigenaar) heeft een bepaald aandeel in de mede-eigendom. Dit aandeel in de gemene delen wordt ook wel quotiteit genoemd. Het aandeel wordt gebruikelijk beschreven in duizendsten of ook wel tienduizendsten. Deze wordt bepaald op de waarde van elke privatieve kavel.

Hiernaast moeten ook een verslag van een notaris, een landmeter- een architect of een makelaar worden toegevoegd. In dit met reden omkleed verslag dient tot bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privaat deel is verbonden, waarbij er voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, dit in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel. Dit verslag is verplicht volgens art. 577-4, §1 van het Burgerlijk Wetboek.

Waarom is het aandeel of de quotiteit zo belangrijk?

Een eerste punt is dat aandelen of quotiteiten een invloed heeft op de stemming op de algemene vergadering. Hoe meer aandelen, hoe zwaarder de stem doorweegt. Ook wordt het aantal aandelen gebruikt om te bepalen hoeveel de bijdrage moet zijn voor de gemeenschappelijke kosten. Hoe groter het aantal aandelen, hoe groter het aandeel in de kosten.

Het is echter mogelijk om hier van af te wijken en dat de mede-eigenaars beslissen om de kosten te verdelen op basis van het nut dat de gemeenschappelijke delen en de daaraan verbonden diensten hebben voor elke privatieve kavel.

Is het mogelijk om de basisakte te wijzigen?

Ja, dit is mogelijk, maar enkel via een notariële akte. Mogelijke wijzingen zijn de verhouding van aandelen of een wijziging van de lasten. Deze wijziging moet gestemd worden door de algemene vergadering, of in bepaalde gevallen beslist worden door de vrederechter.

Wat in geval van een onduidelijke basisakte?

Soms ontbreken bepaalde vermeldingen, of zijn er bepaalde tegenstrijdigheden in de basisakte. In dat geval wordt vermoed dat alle gedeeltes die worden gebruikt door meer dan één mede-eigenaar gemeenschappelijk zijn.